Un dueño de vivienda no puede sacar a un inquilino moroso por su cuenta ni tomar la propiedad por la fuerza, sin importar cuántos meses de renta acumule pendientes. La ley dominicana traza un camino específico que hay que agotar completo, y saltárselo puede terminar volviéndose contra el propio propietario.
Así lo explica el abogado Jonathan del Rosario, especialista en derecho administrativo y procedimiento civil, quien detalla que existe un documento sin el cual el caso ni siquiera puede entrar a los tribunales.
El documento que abre —o cierra— la puerta del proceso
Antes de cualquier demanda, el propietario necesita una certificación del Banco Agrícola que acredite que el inquilino no depositó ahí los pagos del alquiler. Sin ese papel, la acción judicial queda inadmisible desde el inicio, según indica Del Rosario en El Día.
Con esa certificación en mano, el propietario demanda ante el Juzgado de Paz correspondiente al lugar donde está la propiedad. La demanda va empaquetada en un solo proceso: se reclama el cobro de lo adeudado, se pide la rescisión del contrato y se solicita el desalojo, todo junto. Un detalle procesal importante: basta con inscribir la causa para que eso funcione como citación, y el inquilino queda notificado con apenas un día franco.
El inquilino todavía puede salvar el contrato pagando
Lo que muchos propietarios no saben —o prefieren ignorar— es que iniciar la demanda no cierra la puerta al inquilino. La deuda, incluidos los gastos legales, puede saldarse en cualquier momento hasta justo antes de que se celebre la audiencia.
Si el pago se hace directamente o se consigna en el Banco Agrícola a nombre del propietario, el juez queda obligado a sobreseer el desalojo: la acción se suspende de manera definitiva. Es, en la práctica, una última oportunidad legal para el inquilino que se atrasó.
Hay una excepción que cambia todo el panorama: si en algún momento del proceso se pone en duda si el contrato de alquiler es válido o si realmente existe, el Juzgado de Paz pierde de inmediato la competencia para seguir conociendo el caso, y el expediente pasa al Tribunal de Primera Instancia.
¿Y si una cláusula del contrato se puede leer de dos formas?
El sistema civil dominicano no se guía por la letra fría del contrato, sino por lo que realmente quisieron pactar las partes. Cuando una cláusula admite más de una interpretación, la regla es quedarse con la que le dé un efecto práctico y útil.
Cuando el lenguaje resulta ambiguo, el artículo 1159 del Código Civil manda a interpretarlo según la costumbre del lugar donde se firmó el acuerdo. Y si aun así persiste la duda, entra el artículo 1162, que inclina la balanza a favor de quien asumió la obligación —generalmente el inquilino— y en contra de quien redactó las condiciones, que suele ser el propietario.
El papeleo que ninguna de las dos partes debería botar
Del Rosario insiste en que tanto propietario como inquilino deben guardar respaldo documental de todo el proceso. El contrato escrito, si existe, es la base para probar qué se acordó y para qué uso se destinó la propiedad.
También resulta clave el recibo original o el certificado de depósito del Banco Agrícola, que demuestra que se cumplió con el depósito de garantía que exige la Ley No. 4314, requisito obligatorio para presentar cualquier demanda posterior.
Completan la lista los recibos mensuales del alquiler, que sirven para probar el historial de pagos ante un reclamo de cobro compulsivo, y —cuando se usó esa vía— los actos de alguacil de oferta real de pago junto con los recibos de consignación del Banco Agrícola.
