Muchas personas creen que un apartamento tiene un único valor. Sin embargo, la realidad es muy diferente. Una misma propiedad puede tener tres precios distintos al mismo tiempo, todos completamente legales, dependiendo de quién la esté evaluando y con qué finalidad.
De acuerdo a Capital Inmobiliario en YouTube, esta diferencia puede representar decenas de miles de dólares y afectar directamente el monto de una hipoteca, el pago de impuestos o la ganancia que obtendrá el propietario cuando decida vender.
Un inmueble puede tener tres valores diferentes
Aunque un apartamento tenga todos sus documentos en regla, esté debidamente registrado y cuente con un título definitivo, eso no significa que exista un solo precio oficial.
En República Dominicana conviven tres tipos de valoración:
- El valor fiscal.
- El valor bancario.
- El valor de mercado.
Cada uno responde a objetivos diferentes y es calculado por instituciones o profesionales distintos.
El precio fiscal: el que utiliza la DGII
El primer valor es el precio fiscal, utilizado por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
Esta valoración sirve como base para calcular diversos impuestos y se determina mediante parámetros administrativos como la ubicación del inmueble, los metros cuadrados, el tipo de construcción y otras características generales.
No se trata de una tasación realizada mediante una inspección técnica del inmueble, sino de un cálculo administrativo.
Por ello, en muchos casos este valor se encuentra por debajo del precio real del mercado, ya que las actualizaciones no siempre siguen el ritmo del crecimiento del sector inmobiliario.
La tasación bancaria: proteger el riesgo financiero
Cuando una persona solicita un préstamo hipotecario, el banco ordena una tasación realizada por un profesional autorizado.
En este caso, el objetivo principal no es conocer el precio máximo al que podría venderse la propiedad, sino cuánto dinero podría recuperar la entidad financiera si el préstamo entra en incumplimiento y debe ejecutar la garantía.
Por esa razón, las tasaciones bancarias suelen ser más conservadoras.
Este valor será el que determine cuánto dinero financiará el banco y cuánto deberá aportar el comprador con recursos propios.
El precio de mercado
El tercer valor corresponde al precio de mercado.
Generalmente es estimado por un tasador independiente o mediante análisis comparativos realizados por corredores y agentes inmobiliarios.
Para determinarlo se toman en cuenta factores como:
- Ventas recientes de inmuebles similares.
- Ubicación.
- Oferta y demanda.
- Estado de conservación.
- Potencial de renta.
- Condiciones económicas del mercado.
Este suele ser el precio más cercano al valor que realmente pagaría un comprador.
¿Por qué existen diferencias?
Cada valoración responde a intereses distintos.
Mientras la DGII busca una referencia para fines tributarios, los bancos priorizan la reducción del riesgo financiero y los vendedores procuran obtener el mayor precio posible por sus propiedades.
Por ello, es completamente normal que un mismo apartamento tenga tres valores diferentes al mismo tiempo.
El papel del tasador
Uno de los aspectos más importantes es quién contrata al tasador.
Cuando el banco selecciona al profesional, la valoración suele orientarse hacia un escenario más conservador.
Si quien contrata es el propietario o un promotor inmobiliario, el objetivo normalmente será justificar un valor más alto acorde con el precio de venta.
Esto no significa necesariamente que exista una irregularidad, sino que cada tasación responde al propósito para el cual fue solicitada.
Las lecciones de la crisis financiera de 2008
Después de la crisis inmobiliaria de 2008, varios países modificaron sus regulaciones para fortalecer la independencia de las tasaciones.
En España, por ejemplo, la legislación permite que el comprador pueda elegir libremente una sociedad tasadora homologada, evitando que sea exclusivamente el banco quien determine al profesional encargado de valorar el inmueble.
En República Dominicana aún no existe una regulación similar, por lo que las entidades financieras continúan utilizando listas de tasadores previamente autorizados.
Cómo afectan estos valores al pago de impuestos
Las diferencias entre estas valoraciones también tienen consecuencias tributarias.
Impuesto de transferencia
Cuando una persona compra un inmueble debe pagar un impuesto equivalente al 3 %.
La DGII calcula ese monto tomando como referencia el valor más alto entre el precio establecido en el contrato de compraventa y la valoración fiscal del inmueble.
Esto significa que, aunque el comprador haya negociado un precio menor, el impuesto podría calcularse sobre una cifra superior.
Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI)
El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario se calcula utilizando el valor registrado por la DGII.
No importa cuánto costó realmente la propiedad ni cuánto vale actualmente en el mercado.
Ganancia de capital
Cuando un inmueble se vende con fines de inversión, la utilidad obtenida puede estar sujeta al pago del impuesto sobre ganancia de capital.
Especialistas advierten que declarar un precio artificialmente bajo al momento de la compra para reducir impuestos puede convertirse en un problema años después.
Al vender la propiedad al valor real del mercado, la diferencia registrada será mucho mayor y, por tanto, también aumentará la ganancia gravable.
Tres precios… y tres decisiones diferentes
Comprender cuál de estos tres valores resulta relevante en cada etapa permite tomar mejores decisiones.
Para un comprador, conocer la tasación bancaria evita sorpresas al momento de solicitar el financiamiento.
Para un inversionista, comparar el precio fiscal con el valor de mercado permite estimar correctamente las futuras obligaciones tributarias.
Mientras tanto, para vendedores y agentes inmobiliarios, entender estas diferencias facilita explicar por qué una entidad financiera puede valorar una propiedad por debajo del precio solicitado.
Conclusión
Una propiedad no tiene un único valor.
Dependiendo del propósito de la evaluación, un mismo inmueble puede tener un precio fiscal, un precio bancario y un precio de mercado, todos diferentes y todos válidos.
Conocer estas diferencias permite tomar mejores decisiones al comprar, vender, financiar o heredar una propiedad, evitando sorpresas económicas y comprendiendo mejor cómo funciona realmente el mercado inmobiliario dominicano.
